De huizencrisis in Nederland sleept al jaren voort. Als starter is een betaalbaar stekje bijna niet te vinden, veel jongeren wonen langer bij hun ouders en voor sociale huur sta je vaak eindeloos ingeschreven.
Maar hoeveel weegt migratie nu echt mee op de Nederlandse huizenmarkt?
Een vers rapport van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) komt met opvallende cijfers. De onderzoekers schatten dat migratie in de afgelopen tien jaar goed was voor ongeveer 60 procent van de extra vraag naar woningen.
En daarmee is er nog meer munitie voor het debat over woningtekort en immigratie.
Migratie leidde tot zo’n 435.000 door nieuwkomers bewoonde huizen
Het EIB bekeek hoeveel mensen tussen 2015 en 2024 naar Nederland kwamen en in hoeveel huizen zij uiteindelijk gingen wonen.
In die jaren arriveerden er zo’n 2,2 miljoen migranten.
Niet iedereen bleef. Eind 2024 woonden er van die groep nog ongeveer 1,4 miljoen mensen in Nederland.
Samen bewoonden zij circa 435.000 woningen.
Volgens het EIB komt daarmee ruwweg 60 procent van de extra woningvraag in die periode door migratie.
De rest van de groei hangt vooral samen met het kleiner worden van huishoudens.
Denk aan mensen die alleen gaan wonen, stellen die uit elkaar gaan of ouderen die na het overlijden van hun partner zelfstandig blijven.
Kortom: migratie drukt stevig zijn stempel op de toenemende vraag naar woningen.
Meeste nieuwkomers zijn arbeidsmigranten
Het EIB keek breder dan alleen asielzoekers en onderscheidde meerdere groepen.
Zo ging het om arbeidsmigranten, kennismigranten, asielmigranten, internationale studenten en overige migranten.
Arbeidsmigranten vormen veruit de grootste stroom richting Nederland.
Toch werkt dat anders door dan je misschien denkt.
Ongeveer 60 procent van de arbeidsmigranten vertrekt binnen tien jaar weer uit Nederland.
Daardoor is hun blijvende impact op de woningvraag kleiner dan je op basis van de instroom zou verwachten.
Veel arbeidsmigranten zijn hier tijdelijk en keren uiteindelijk terug naar het buitenland.
Asielmigranten vestigen zich veel vaker blijvend
Bij asielmigranten ziet het EIB een ander beeld.
Hoewel hun instroom lager is dan die van arbeidsmigranten, blijven zij volgens het instituut juist veel vaker permanent in Nederland.
Dat merk je op de woningmarkt.
Wie langdurig blijft, heeft ook langdurig woonruimte nodig.
Volgens de onderzoekers was de structurele invloed van asielmigratie op de woningvraag in de afgelopen tien jaar daardoor bijna net zo groot als die van arbeidsmigratie.
Opvallend, omdat de totale aantallen nieuwkomers in beide groepen flink verschillen.
90 procent van asielmigranten stroomt in bij sociale huur
Een belangrijk deel van het onderzoek gaat over sociale huur.
Ongeveer 90 procent van de asielmigranten die een woning krijgt, komt terecht in de sociale huursector, aldus het EIB.
Andere migrantengroepen huren juist vaker particulier en kopen soms een woning.
Daardoor is het aandeel van asielmigratie in de extra vraag naar sociale huurwoningen relatief groot, stelt het instituut.
Er wordt vaak verwezen naar het cijfer dat ongeveer 7 procent van de sociale huurtoewijzingen naar statushouders gaat.
Volgens het EIB zegt dat percentage niet alles over de druk op de woningvraag.
Veel toewijzingen gaan namelijk naar mensen die al sociaal huren; hun oude woning komt dan weer vrij.
Nieuwe huishoudens die de markt betreden zorgen juist voor extra vraag.
Daarom pleit het EIB ervoor vooral te kijken naar de toename van de totale woningbehoefte.
Wat betekent dit voor mensen die een huis zoeken?
Voor starters en andere woningzoekers is de krapte elke dag voelbaar.
Een betaalbare huurwoning vinden kan, afhankelijk van waar je woont, jaren duren.
Op de koopmarkt hebben modale inkomens het ook lastig.
Het EIB-rapport maakt duidelijk dat bevolkingsontwikkeling een sleutelrol speelt bij de vraag hoeveel nieuwe huizen er nodig zijn.
Dat betekent niet dat migratie de enige boosdoener is.
Ook het aanbod, de bouwproductie, hoe huishoudens zijn samengesteld en het bestaande tekort tellen mee.
De onderzoekers zoomen vooral in op de extra woningen die nodig zijn door veranderingen in de bevolking.
Ook de komende tien jaar zijn weer honderdduizenden huizen nodig
Het EIB keek ook vooruit naar de komende tien jaar.
Als de huidige trends aanhouden, ontstaat er door migratie een aanvullende vraag van ongeveer 340.000 woningen.
Dat is minder dan de 435.000 woningen die door migranten uit de periode 2015–2024 worden bewoond.
Volgens het instituut komt dit vooral doordat de netto-instroom van arbeidsmigranten, kennismigranten en internationale studenten waarschijnlijk afneemt.
Daarnaast zullen mensen die eerder zijn gekomen, de komende jaren weer vertrekken.
Daardoor vlakt de groei van de woningvraag door migratie geleidelijk af.
Minder migratie drukt de woningvraag flink
Het EIB rekende ook door wat er gebeurt als de netto migratie wordt teruggebracht naar ongeveer 50.000 personen per jaar.
Dat sluit aan bij een eerder advies van de Staatscommissie Demografische Ontwikkeling.
In dat scenario komt de extra woningvraag door migratie in de komende tien jaar uit op zo’n 235.000 woningen.
Dat is circa 105.000 minder dan bij de trendmatige ontwikkeling.
Daarvoor zou vooral een forse beperking van de asielmigratie nodig zijn, aldus het EIB.
Het gaat om een rekenvoorbeeld, niet om een voorspelling dat dit beleid er daadwerkelijk komt.
Krapte op de woningmarkt blijft voorlopig fors
Hoewel het EIB verwacht dat de groei van de woningvraag na 2030 afneemt, is de huidige krapte niet snel opgelost.
Integendeel.
De druk op de woningmarkt blijft richting 2030 hoog.
Onder meer omdat er nog mensen in opvang zitten die moeten doorstromen naar reguliere woningen.
Ook is er een grote groep jongeren die graag op zichzelf wil wonen, maar nu geen kans krijgt.
Het bestaande tekort verdwijnt dus niet zomaar wanneer de bevolkingsgroei afzwakt.
Er zijn de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om achterstanden weg te werken.
Grote projecten met lange aanlooptijd mogelijk minder verstandig
De onderzoekers plaatsen vraagtekens bij megaprojecten die pas op lange termijn woningen opleveren.
Na 2030 kan de structurele woningvraag namelijk flink lager liggen dan nu.
Bij een trendmatig verloop verwachten ze op termijn ongeveer 35.000 extra woningen per jaar nodig te hebben door migratie.
Daarbovenop komt naar verwachting jaarlijks zo’n 15.000 woningen door verdere verkleining van huishoudens.
Samen is dat ongeveer 50.000 woningen per jaar.
Volgens het EIB ligt dat onder de bouwproductie die Nederland de afgelopen jaren wist te halen.
Daarom waarschuwt het instituut om grote investeringen met een hele lange voorbereidingstijd goed af te wegen.
De huizenmarkt na 2030 kan er immers anders uitzien dan vandaag.
Onderzoek zet migratiedebat weer op scherp
De conclusies van het EIB zijn relevant voor de discussie over de woningcrisis.
Al jaren woedt er debat over de rol van migratie bij het tekort aan betaalbare woningen.
Met dit onderzoek wil het instituut die invloed concreet in kaart brengen.
De cijfers laten zien dat migratie een groot deel van de extra woningvraag in het afgelopen decennium verklaart.
Tegelijk blijkt dat verschillende migrantengroepen anders doorwerken op de woningmarkt.
Arbeidsmigranten vertrekken relatief vaak weer, terwijl asielmigranten vaker lang blijven en vooral in de sociale huur terechtkomen.
Voor beleid telt dus niet alleen de omvang, maar ook de samenstelling van migratie bij het plannen van nieuwe woningen.
Wat nu te doen?
Volgens het EIB ligt de grootste opgave op korte termijn.
Tot 2030 is de woningbehoefte hoog en zijn er oplossingen nodig die snel extra woonruimte opleveren.
Op langere termijn kan de vraag juist flink dalen, zeker als de migratie beperkt wordt.
Dat roept een lastige vraag op voor de politiek.
Moet je vooral vaart maken met bouwen, de bevolkingsgroei via migratie afremmen, of beide combineren?
Het nieuwe onderzoek lost de woningmarkt niet in één klap op.
Wel laat het zien hoe groot volgens de EIB-berekeningen de bijdrage van migratie aan de extra woningvraag is geweest.
Dat zal het gesprek over immigratie, sociale huur en de toekomst van de Nederlandse huizenmarkt ongetwijfeld verder opstuwen.
Wat vind jij? Moet Nederland migratie inperken om de druk te verminderen, of vooral fors meer woningen bijbouwen?
